부동산가계약파기 궁금하시다면

부동산가계약파기 궁금하시다면

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근래와 같이 집 값이 떨어지는 것은 물론, 전세 값이 급격히 떨어지고 있는 시점엔 부동산 투하를 할 엄두가 나지 않을 것입니다. 계약을 하고자 마음을 먹었던 거래도 재차 고심을 하게 되는데요. 또한 근래엔 역전세난으로 인해 전셋 값을 되돌려받지 못한 세입자들이 이사가기로 정해져 있던 집에 들어가지 못하고 약정을 포기하는 케이스도 꽤 빈번하게 일어나고 있습니다. 부동산 시장이 좋지 않아 투자에 대해 좀 더 고사하고 싶을 때, 전셋 값을 돌려받지 못해 이사갈 집의 계약을 물려야 할 시, 헌데 이미 가계약금을 지급한 상태일 때 고심이 이만저만이 아닐 것입니다.

 

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과연 부동산가계약파기를 통한 가계약금을 돌려받을 수 있는 것일까요? 내국에선 부동산계약 시, 거래의 관행으로서 가계약과 가계약금 지급이라는 법률 행각이 보편적으로 행해지고 있는데요. 그렇지만 법상 어떠한 의미 혹은 구속력도 정립된 것이 없는 상태라고 할 수 있습니다.

 

 

 

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가계약금의 뜻은 매도인의 긍정적이지 않은 법적 권위를 보상하기 위하여 지불하는 것이라고 할 수 있지요. 가계약의 케이스는 매도인이 약정의 체결을 요구할 권리를 매수인에게 주는 것으로 가계약을 추진함으로써 긍정적일 것이 없는 매도인에게 매수인이 일방적으로 요구하는 약정으로 볼 수 있습니다. 따라서 매도인은 본 약정을 먼저 체결할 수 있는 권한을 매수인에게 주는 대신에 매수인이 약정을 파기할 것을 우려함으로써 가계약금을 요구할 수 있는 것이죠. 가계약금에 관해선 아직 법리가 확립되어 있지 않은데요. 그러므로 약정의 당자들이 가계약금 반환, 부동산가계약파기 연부에 관해 서로 상이한 생각을 가지는 케이스가 많습니다.

 

매도인과 매수인이 계약금 액수과 가계약금에 대하여 명확히 합의했다면 대법원이 판가름한 법리에 따라 가계약을 해지할 수 있게 됩니다. 매매대금이 2억, 선금이 1,500만원, 가계약금을 200만원으로 하기로 두 당사자가 합치했다고 가정해보겠습니다.

 

 

 

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매수인 측이 약정을 해지하려면 가계약금 2백만 원을 포기하는 게 아닌, 나머지 선금인 1,300만 원을 추가적으로 지불함으로써 약정을 해지할 수 있게 됩니다. 매도인 측은 가계약금의 2배라고 할 수 있는 4백만 원을 돌려주는 것으로 계약을 해지할 수 있는 게 아니라, 1,700만 원(1500+200)을 돌려주어야 약정을 해지할 수 있습니다. 그렇지만 위와 같이 선금에 대한 규칙을 명확하게 정하고 가계약을 맺는 건 매우 드문 일이죠. 그러므로 실질적으로 가계약을 맺은 상황에서 어떻게 해야 가계약을 해지할 수 있는지 애매합니다. 그렇다면 확정된 법리는 아니지만 실질적으로 존재했던 판결 내용을 기반으로 이해해보도록 하겠습니다.

 

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가계약은 일시적으로 매도인의 법률적 위치를 불안정하게 만드는 것이기에 매도인에 관한 보상으로써 매수인이 가계약금을 지급하는 것이죠. 그러므로 매수인 측에서 부동산가계약파기를 하는 것이라면 매수인이 계약금을 포기하는 게 맞다는 판결이 있었습니다.

 

 

 

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심판부 측에선 가계약금에 대해 해약금의 특성을 가지고 있는 계약금의 법리를 적용함으로써 판가름한 것으로 보이는데요. 그러므로 가계약금을 매수인이 포기하는 건 해약금의 뜻으로 이해하시면 될 것입니다. 민법 제565조 해약금에 대해 알아보도록 하겠습니다. 이는 매매의 당사자일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 하여 타방에게 교부한 때는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 가계약금을 반환 받기 위하여 매수인이 매도인을 대상으로 보관금반환청구 송옥을 제론한 사례입니다. 매수인의 경우는 2억 7,000만 원짜리 부동산을 매수하는 중에 2억 7,000만 원인 매매대금의 10%인 가계약금을 지급해달라는 매도인의 제안을 받게 되었습니다. 헌데 이를 지급하고 얼마가 지난 후, 매수인은 변심해 구입을 하지 않겠다고 매도인에게 전달하고 지급함 300만 원을 돌려달라고 하였습니다. 허나 매도인은 300만 원을 돌려줄 수 없다고 하였죠.

 

 

 

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이에 매수인은 결과적으로 매도인이 제안한 가계약금이기에 3백만 원을 되돌려받기 위하여 보관금반환청구 송소를 제기하기에 이르렀죠. 이에 매수인의 청원이 기각되었습니다. 그 연유는 재판부 측에선 본 약정을 스스로 거부한 매수인이 가계약금 반환을 청원할 수 없다고 보았으며, 본 약정이 체결되지 않을 시에는 가계약금을 반환하기로 약조했다는 증빙이 없었기 때문이죠. 부동산가계약파시에 매수인이 가계약금을 돌려받고 싶다면 어떻게 해야 할까요? 부동산가계약파기에 있어, 첫 번째로 매도인의 허점을 찾아내야 합니다.

 

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등기부등본상에 가압류나 임차권등기명령과 같이 거래에서 매도인을 신뢰하기 어렵게 하는 허점들이 발견되었을 시에는 매도인을 대상해 해제권을 행사해 볼 수 있는 것입니다. 매도인이 가압류 등의 연유로 부동산소유권 이전의 의무 이행이 불능한 상태에선 약정을 해제하고 가계약금을 돌려받을 수 있도록 해야 합니다.

 

 

 

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부동산가계약파기를 위한 두 번째로 남은 금액을 지급하기 전 부동산 시세가 떨어졌을 시에는 해당하는 가계약금을 지급하고 잔금을 지급하기 직전에 부동산 시세가 하락했을 시엔 '사정변경에 의한 계약 해제'를 요구해 볼 수 있습니다. 부동산 시세와 더불어 약정의 성립의 근거가 된 사정들이 현저하게 변경된 케이스라면 해제권을 인정받을 수 있습니다.

 

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