계약해제분쟁 판례를 기반으로

계약해제분쟁  판례를 기반으로

 

 

합동의 세간이 지탱되기 위하여서는 사인이던 법인이던 간에 각자의 법리적 인격체 사이에는 맺게 되었던 약조가 원만히 이행되는 신뢰관계가 기본이 되어야 합니다. 특히 재산권과 관련한 약속은 법인격의 권리에 중대한 영향을 미치기 때문에 계약관계의 체결과 이행 그리고 해제는 법적으로 매우 중요한 의미를 갖습니다. 계약의 형태에는 여러 가지가 있게 마련인데, 일반적으로 도급, 위임, 사용대차, 소비대차, 임대차 등 민법상 일반 계약은 계약관계에 있는 양 당사자가 각자의 의무를 이행해야 하는 쌍무계약을 성질을 갖습니다. 예를 들어 주택의 매도인은 매수인에게 정해진 기일에 등기를 이전해주는 협력의무를 부담하게 되고 매수인의 경우 계약금 지급은 물론 약속된 날짜에 중도금, 잔금 지급 등을 하는 채무이행의 부담을 지게 됩니다.이러한 계약관계의 양 당사자가 각자의 채무를 원만히 이행하게 되면 계약상 분쟁을 없을 것이나, 예상치 못한 변수는 항상 있게 마련이기 때문에 계약 당사자 등, 일방이 본인의 채무를 이행하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

이런 흐름이 될 수 있다면 부채를 수행하지 못하였던 인물의 타방은 자신이 초엽에 생각하게 되었던 급부의 이행을 얻을 수가 없는 반면, 계약관계의 구속에서 벗어날 수 없기 때문에 해당 계약관계에 기한 의무부담에서 벗어나고자 할 것인데, 이를 계약해제라 합니다. 다만 이는 단순히 변심에 의해서 할 수는 없으며, 민법상 혹은 당사자 간의 약정에 의해 해제권이 부여, 행사할 수 있기 때문에 계약 당사자 간에 부동산계약해제분쟁은 끊임없이 발생할 수밖에 없고, 특히 거래금액이 큰 고가 주택이나 토지, 공장, 상가, 공사계약, 대량물품구매 등에서 이러한 부동산계약해제분쟁이 다수 발생하고 있습니다. 계약해제가 인정되기 위해서는 기본적으로 유효하게 체결되어 법적 효력이 발생한 계약이 인정되어야 합니다. 만약 행위능력 흠결, 의사표시의 문제가 있는 계약체결 등이 있어 계약의 효력 자체가 발생하지 않거나 취소사유가 있는 경우에는 계약해제는 문제되지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

 

약정해지는 일단 법률이 의도한 본래의 효과가 있게 확립한 약정을 당자 중 한면의 의지표출만으로 소급적으로 효력을 소멸시키는 것이며 민법상 규정된 법적해재권과 당사자간의 약속에 의한 약정해제권으로 구분할 수 있습니다.약정해제권은 어떠한 조건이던 그것이 공서양속이나 신의칙에 반하는 것이 아니라면, 양 당사자가 이를 계약조건으로 추가하고 이를 이행하지 않을 경우 계약을 해제할 수 있다고 해제권을 유보하는 것입니다. 약정해제권이 유보되어 있으면, 해당 사유가 발생하였을 경우 약정해제권을 보유한 측에서는 계약이행을 독촉하는 최고권 행사를 하지 않고서도 바로 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우 부동산계약해제분쟁은 약정해제권 발생사유를 규정하고 있는 계약조건 사실이 실제 발생하였는지에 초점이 맞추어지게 됩니다. 만약 이러한 약정해제권이 없는 경우 민법상 법정해제권을 행사하여 계약해제를 할 수가 있는데, 민법에서는 계약이행 불능의 경우와 계약이행 지체의 경우로 구분하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

제 3의 인물의 관점에서 연유로 약정수행이 불가능하게 되었을 경우에는 이에 대해 아예 약정수행의 실현성이 없기 때문에 바로 계약해체가 가능합니다.그런데 상대방이 계약이행을 할 수 있음에도 불구하고 단순히 지체를 하고 있는 경우에는 바로 계약해제권을 행사할 수는 없으며, 일단 최고를 하고 그래도 이행이 이루어지지 않는 경우 계약해제권을 행사할 수 있습니다. 또한 쌍무계약에서는 본인의 채무이행부담도 있기 때문에 자신이 이행해야 할 채무(예를 들어 등기이전협력의무) 이행을 제공하면서 최고를 해야 합니다. 한편 전형적인 도급계약인 공사계약의 경우 법정해제권으로 몇가지가 더 추가되어 있는데, 도급인의 임의적인 해제권, 도급인이 파산하였을 경우 수급인의 해제권, 도급인이 담보를 제공하지 않은 경우 계약해제를 할 수 있는 권리 등이 있습니다. 부동산계약해제분쟁은 해제권 행사 자체도 문제가 되지만, 해제권 행사 이후 진행된 법률관계를 소급적으로 어떻게 청산하느냐도 중요한 문제가 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

각별히 공역이 지대한 국부로 진척이 되었을 경우에는 도급약정이 해지되었을지라도 수행된 공사목적물을 철거하는 것은 지극히 무용한 일이기 때문에 이 경우 법원은 일정부분 공사대금 지급을 해야 할 의무가 있다고 보고 있습니다. 발주자 A는 공사업자 B와 공동주택 2동을 건설하는 공사도급계약을 맺었고, B는 착공을 하였는데 공정률 60% 단계에서 계약해제가 되었습니다. B는 60%에 공사진행에 상응하는 공사대금 지급을 요구하였으나 A는 이를 거부하였고 결국 B는 부동산계약해제분쟁과 관련 공사비 지급 송사를 법원에 청구하였습니다.

이에 대해 민사법원은 공사도급계약의 경우 목적물 시공이 상당한 정도로 되어 이를 철거하는 것이 사회적으로나 경제적으로 큰 손실이 되고, 발주자에게도 상당부분 이익이 되는 경우에는 공사업자와 발주자 사이에 보수지급관계가 성립한다고 보았습니다. 이러한 부동산계약해제분쟁은 무수한 경우의 수와 사례가 있으며, 개별 사안에 따라 자신의 손해를 줄일 수 있는 방안이 다를 수밖에 없기 때문에 계약조건 분석에서부터 판례를 기반으로 한 변론을 충실히 할 수 있는 민사변호사의 도움을 받는 것이 타당하다 할 것입니다.