건축하자소송을 통해 손해배상을 청구

건축하자소송을 통해 손해배상을 청구

 

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사무소의 재산에는 부동산뿐만 아니라 예금, 주권, 특정인이 다른 특정인에게 어떠한 행위를 청구할 수 있는 권리 등, 다양한 종류로 분산되어 있을 수 있지만 일반 개인의 경우 대부분의 자산은 부동산에 집중되어 있는 것이 현실입니다. 또한 부동산은 단순한 자산의 의미를 넘어 실제 거주하고 생활을 영위한다는 측면에서 삶의 질과 직결되는 상품이라 할 수 있습니다. 그런데 이러한 부동산, 대표적으로 주택, 빌라, 아파트 등에 건축공사 하자가 발생하게 되면 경제적 손실과 생활의 질 하락은 물론 생명과 신체의 안전도 담보할 수 없는 피해를 겪게 되어 경축하자소송을 추진하기도 하는데요. 그러므로 우리나라는 민법은 물론 국가계약법 주택법, 건설산업기본법, 시설물안전관리특별법 여러 법률에서 건축하자소송을 통해 책임이행 및 손해배상을 청구할 수 있도록 규율하고 있습니다.

 

 

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문제거리가 되는 것은 개개인으로서는 무수한 법률에 하자관련 내용이 산재되어 있고 건건설사와 제대로 된 싸움을 하기가 어렵다는데 있습니다. 특히나 하자가 발생한 이후 건설사에 대한 책임을 묻기 위해 준비했는데 건설사가 회생절차나 파산선고에 이르게 된 경우는 매우 난감해질 수밖에 없습니다. 먼저 건축하자소송을 이해하기 위해서는 건축하자소송에서 말하는 「하자」의 개념부터 명확하게 인지하고 있어야 합니다. 법령상 규정된 내용은 없으나, 통상 설계도면대로 건설업자가 건축공사를 수행하였음에도 공사완료 이후 당초 기대했던 기능이나 안전성, 미관 등에 부실점이 나타나고 아예 설계도와 일치하지 않는 시공이 이루어진 경우를 지칭합니다. 이때, 도급인은 건설사에 하자보수를 청구할 수 있는데 손해배상 청구권과의 관계에 따라 몇 가지 유형으로 구별됩니다. 하자보수 신청을 대신하여 건축하자소송을 진행하기도 하죠. 이와 같은 건축하자소송은 건축과 관련된 자재, 노동력, 각종 기계 설비를 투입하여 조직적으로 하는 공사에 대한 하자가 중대하거나, 중대하지는 않으나 보수에 높은 비용이 필요하지 않은 경우 가능합니다. 이는 다시 말하면 하자가 보수가 가능한 경우에만 하자보수를 청구할 수 있다는 의미입니다. 하자가 중대성 연부에 대한 판가름은 건축공사 목적, 용도, 하중, 자재, 이용가능성, 치수, 공법 등을 총체적으로 고려해서 판단하게 됩니다. 하자보수 청구와 병행함으로서 손해배상을 청구하는 경우입니다.

 

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하자보수청구, 그리고 보상 신청권 중에 어느 것을 우선 신청을 할지는 민법의 도급 계약에서 상대편이 어떠한 일을 완성하면 그 일의 결과에 대하여 약정한 보수를 지급하기로 한 사람의 선택 채권에서 여러 개의 변제물 가운데 하나를 고를 수 있는권리에 달려있지만 먼저 하자보수청구를 했다면 그 하자에 대해서는 손해배상청구를 할 수는 없습니다. 비단, 일단 수급인이 하자보수청구권을 적법하게 취득했다면 하자담보책임기간 내에 하자보수 청구를 하지 않았어도 하자보수청구권 자체의 소멸시효가 완료되지 않는 한 청구는 가능하다고 판례는 보고 있습니다. 근래 U씨를 상대로 하여 하자보수금 등의 신청 송사를 제론하여 삼십일억 원의 득송 선고를 받은 I아파트 사건이 있었습니다. I아파트는 2013년 자하주차장 상부에 방금시트가 설치되어 있지 않아 누수와 균열 등의 건축하자가 발생하였다며 하자보소이행 및 재표비차액 반환 청구소송을 제기하였습니다. 이에 대해 재판부는 국토부 조경설계기준을 근거로 하여 원칙적으로 방근시트를 시공하였어야 했는데, 이를 누락한 것이 인정되고 이는 건축하자에 해당하는바 I아파트 입주자에게 2억 상당이 재료비 차액과 하자보수금 약 9억 5천만 원 등을 배상하라고 판결하였습니다. 건축물은 복잡한 공정과 다양한 자재가 투입되고 수많은 공동입주자들의 민원이 다를 수 있기 때문에 건축하자 관련 소송은 변호사의 조력을 통해 민사소송기간을 잘 활용하시어 대응하는 것이 합리적 방안이라고 할 수 있습니다.

 

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근래 흠이 있는 건물이나 시설을 손보아 고칠 때 필요한 돈에 대하여 청구소송을 제기하여 31억원의 승소판결을 받은 I아파트 사건이 있었습니다. I아파트는 자하주차장 상부에 방금시트가 설치되어 있지 않아 누수와 균열 등의 건축하자가 발생하였다며 하자보소이행 및 재표비차액 반환 청구소송을 제기하였습니다. 이에 대해 재판부는 국토부 조경설계기준을 근거로 하여 원칙적으로 방근시트를 시공하였어야 했는데, 이를 누락한 것이 인정되고 이는 건축하자에 해당하는바 I아파트 입주자에게 2억 상당이 재료비 차액과 하자보수금 약 9억 5천만원 등을 배상하라고 판결하였습니다. 건축물의 경우 복잡한 공정과 다양한 자재가 투입되고 수많은 공동입주자들의 민원이 다를 수 있기 때문에 건축소송은 민사변호사 수임료를 문의하고 조력을 통해 대응하는 것이 합리적 방안이라 할 것입니다. 건설은 단순히 사람이 거주할 수 있는 장소를 마련하는 것 뿐만 아니라 국가와 지역경제에 기초가 되는 도로, 철도, 터널, 항구, 공항 등의 사회인프라시설을 만드는 거대 산업입니다. 일반적인 공사품과 달리 건축, 토목, 조경, 산업환경설비 등 건설은 최소단위가 몇천, 몇억인 경우가 많고 큰 공사는 몇십억부터 조단위로 공사비가 투입되는 경우가 많기 때문에 건축내용이나 공사대금 지급 등 설계·시공·감리 등에서 분쟁이 발생하는 경우 첨예한 의견 대립이 발생할 수밖에 없습니다. 더욱이 건설은 발주자와 도급인간의 계약만 문제되는 것이 아니라 설계자, 감리자, 행정 인허가 관청, 안전책임 등 다수의 이해관계자가 복합적으로 관여하기 때문에 법적 분쟁이 발생할 경우 이를 해결하기는 어려운 경우가 많습니다. 그 중에서도 특히 사람의 주거 공간이 되는 건축물의 경우 설계도 대로의 시공은 물론 완공된 건축물이 당초 공사계약에서 약정한 품질, 기능, 미관 등이 확보되었는지를 두고 입주자와 시공자간에 다수의 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 특히 전세계적으로 우리나라에만 있는 독특한 제도인 선분양제도로 인해 아파트, 빌라, 연립주택과 같은 공동주택의 경우 모델하우스나 설계도, 조감도만 보고 분양계약을 맺고 실제 준공 건축물은 입주시점이 돼서야 육안으로 확인하고 정상적 기능, 품질 여부를 확인할 수 있게 됩니다. 이 때문에 거액의 주택 분양대금을 지급하고 수개월, 수년 후에서야 입주를 하게 된 입주자들은 심각한 건축물 하자로 인해 실망감과 생활에 심각한 불편은 물론 재산상 피해까지 받게 됩니다.

 

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이 경우 문제가 된 공동주택의 하자는 공종에 따라 기간은 다르지만 기본적으로 건축업자가 하자를 보수할 책임이 있는데, 이미 잔금까지 수령한 건축업자, 건설사로서는 하자의 보수를 최소한도로 줄이려는 시도를 하는 경우가 많아 다수의 건축분쟁이 발생하게 됩니다. 이로 인해 많은 아파트, 주택 입주자들이 변호인을 찾아 하자보수의 원만한 이행을 요구하게 되며, 적정한 하자보수 처리가 이루어지지 않는 경우 민사변호사를 통해 민사상 하자보수 이행 소송을 제기하게 됩니다. 건축하자와 관련해서는 일반인은 정확한 건축법적 지식, 공학적 분석 능력이 부족하고 어떠한 증거와 진단, 검측을 통해야만 자신이 주장하는 건축하자를 증명할 수 있는지 알기 어렵기 때문에 부동산법률변호사의 법적 조력과 소송절차에서 법원이 지정한 업체를 통한 감정 신청을 검토할 필요가 있습니다. 주의할 점은 법원지정 감정을 받는 것이 항상 건설하자를 주장하는 입주자에게 긍정적인 것만은 아닙니다.

 

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일단 법원의 감정요청에 의해 전담 감정업체가 건설하자 여부를 판단하게 되면, 그 결과가 입주자가 주장한 것과 달리 건축물을 이용하는데 부족함이 없거나 당초 설계서와 다르지 않게 시공되었다는 판정이 내려질 경우 이를 사후에 뒤집기는 어렵기 때문입니다. 따라서 일반 부동산법률변호사를 통해 1차적으로 다른 감정업체를 통해 부실 여부, 하자 내용에 대한 진단을 받고 증명할 수 있는 관련 자료, 사진, 설계도면, 건축 관련 규정 등에 입각한 검토를 한 후 법원에 감정 신청 여부를 검토할 필요가 있습니다.

 

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한편 건축하자 관련 분쟁이 발생했다며 부동산법률변호사를 찾는 입주자, 건설업자의 사건 내용을 청취하다보면 법적으로 정확한 건축하자의 의미를 혼동하고 법적 검토를 진행하는 경우가 많아 주의가 필요합니다. 이러한 건축소송과 관련하여 적정 수준의 내화성능을 갖추지 못한 아파트의 방화문이 건축하자라고 주장하는 입주민들의 하자보수 이행 소송이 제기된 사건이 있었습니다. 몇 년전 서울 중구에 신축되어 입주 된 H아파트의 입주자대표회의에서는 아파트에 설치된 방화문은 갑종 방화문이었는데, 비차열 시간이 1시간이 넘는 성능을 갖추었어야 함에도 불구하고 그러한 기능을 갖추지 못한 방화문이 설치된 건축하자가 있다고 주장하였습니다. 이에 대해 서울지법은 H아파트에 설치된 방화문은 전체가 아닌 문짝에만 하자가 있다고 인정하였고, 하자가 있는 문짝만 분리하고 새로운 문짝을 설치하는 것이 시공기술상 가능하다고 보이는 점, 문틀까지 교체한다고 해서 현재 기능과 특별히 기능상 차이가 발생한다고 보이지 않는 점등을 고려할 때 문짝만 교체하라는 판결을 내렸습니다.

 

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일반인이 생각하는 것 이상으로 건축관련 분쟁은 고도의 공학적 지식을 갖춘 기관에 대한 감정 의뢰 결정, 실무 사례, 유사 사례, 관련 판례, 시공 관행, 관련 규정 등을 종합적으로 분석해야 하는 만큼, 부동산법률변호사의 조력을 받아 자신의 정당한 권리를 확보할 수 있도록 대응해야 할 것입니다.

 

 

 

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