전세 계약금 반환 분쟁과 관련하여

전세 계약금 반환 분쟁과 관련하여

​

​

​

부동산 또는 부동산과 관계된 권익을 거래하는 시장이 옴츠러들면서 온 나라에 관계되는 집의 값이 내리고 있다는 보도를 접하셨나요? 각별히 겁나게 똑바로 상향했던 서울 집값이 지난해보단 떨어졌지만, 그래도 평범한 소시민들에겐 여전히 버거운 금액입니다. 여러 경제적인 사정에 의해 부동산 매매 대신 전세 또는 월세 등 임대를 고려하는 분들 또한 수도권 내 임대는 여러모로 부담스러워하는 실정입니다. 그러면서 자연스럽게 이러한 문제로 분쟁이 많이 발생하는 듯싶습니다. 특히 최근에 부동산전세계약 과 관련하여 임대인의 일방적 계약 취소에 따른 전세 계약금 반환 문제에 대한 법정 분쟁 결과가 알려져 눈길을 모았습니다. 임차인의 전세 대출을 허용했던 집주인이 갑자기 말을 바꿔 대출을 거부하고, 일방적으로 부동산 계약을 취소한 데 관해 과연 재판정은 어떠한 선고를 내렸을까요?

​

​

G씨는 한 마을의 거각에 균등한 부채의 담통으로 앞서 채귀에게 주는 금전 일억 오천오백만 원에 들기로 약조를 했는데요. 그리하면서 천오백오십만 원, 그러니까 보증금의 십 퍼센트를 전세 계약금 반환으로 지불하고 남은 자금 1억2000여만 원은 은행권 대출을 받아 지급할 계획이었습니다. 계약 초반 임차인 G씨가 전세대출을 받을 것이라는 이야기를 전해들은 집주인 Z씨는 탐탁지 않게 여겼지만 임차인과 부동산 중개인의 설득으로 계약서에 '임대인은 임차인이 전세자금 대출을 받는 데 협조키로 함'이라는 특약을 넣기로 협의했습니다. 그런데 집주인 Z씨는 당초 G씨와의 약속과는 별개로 은행에서 전세대출에 동의하느냐는 유선 연락을 취할 때마다 '동의하지 않는다고'고 답했습니다. 이에 G씨는 전세대출을 받지 못해 잔금을 마련하지 못했고, 임대인은 잔금을 지급 못한 G씨를 탓하며 전세 계약금 반환을 할 수 없다고 나타냈죠. 

​

이에 G씨는 법률 구조 공단에 자문을 구했고, 국가적인 차원의 일정 사업을 수행하기 위하여 설립된 특수 법인처럼 그 집의 소유자 Z씨를 대상으로 전세 약정금의 2배인 삼천백만 원을 보상하라는 송사를 제론하였습니다. 재판부는 Z씨의 잘못이 인정된다며 임차인 G씨에게 전세 계약금 반환 등 총 2000만원을 지급하라고 판결했습니다. 그런데 G씨가 요구한 금액은 계약금의 배액인 3100만원이었지만, 법원은 손해배상액 1550만원을 450만원으로 감액했습니다.

 

 

계약서에 '대출 협조'의 구체적 범위가 기재되지 않아 다툼의 소지가 있었고, 집주인이 고령으로 전세대출 과정에 대한 이해가 쉽지 않았을 것으로 보인다는 이유에서 말인데요. ​현행법상 부동산 매매계약을 할 때 계약금을 수령한 매도인이 계약을 일방적으로 해제하는 등 취소할 때는 계약금의 배액을 배상하면 계약 해지가 가능합니다. 일반적으로 계약서에도 '매수인이 매도인에게 중도금, 잔금을 지불하기 전에 매도인이 계약금의 배액을 상환하면 약정을 해지할 수 있다는 해제권 유보 사항이 있습니다.

​

그러니까 쉽게 언급 드리자면, 위 전례처럼 그 집의 소유자가 일방에 경도하여 부동산의 소유자에게 일정한 금액을 맡기고 그 부동산을 일정 기간 동안 빌려 쓰는 일에 대한 약조를 파기한다면 임차인은 먼저 급부한 전세 약조금의 2배를 찾을 수 있다고 볼 수 있습니다. 반대로 부동산을 매매하고자 하는 매수인이나 전세 계약을 하고자 했던 임차인이 부동산 계약금 지불 뒤 일방적으로 계약을 파기하면 전세 계약금 반환이 어렵다는 것을 알아둬야 하죠. 전세 계약과 같은 부동산 분쟁과 관련하여 판례를 살펴보면, 매매계약서를 작성하고 임차인이 계약금을 지불하지 않은 상태였다고 해서 집주인이 일방적으로 부동산계약을 파기할 수 없다는 판례도 있습니다.

​

계약서 특약사항에 '약정일 이전 중도금 지급을 금지한다'는 내용이 없다면 매수인이 지급 기일 이전에 중도금을 미리 송금한 경우에도 위약금에 의한 계약 해제는 인정되지 않는다는 판결례도 있습니다. 이처럼 부동산 약조를 이행하는 경로마다 그 내용을 뒷받침할 수 있는 증명 자료를 실질적으로 남겨 놓는 것이 이후 발발할 수 있는 분쟁을 해결하고 피해를 최소화하는 데 큰 도움이 될 수 있습니다. 부동산 전세 계약 문제와 같은 분쟁은 간단히 해결할 수 있는 사안이 아닌데요. 임대인과 임차인 간 소통이 불통이라면 더더욱 상호간 합의로 분쟁을 끝내기란 어려운 과제와 같습니다. 그리고 부동산 송사는 장기전으로 이어지는 케이스가 다반사입니다.

​

​

이러한 사건은 법조인의 법률적 자문 및 여러 가지 소송 대행 경험을 통해 집적한 기술 등을 기틀로 낙착을 해보심이 어떨까 싶습니다. 전세 약조 취소에 따른 다툼이 소송으로 이어지더라도 최단 기간에 해결할 수 있는 방안이 무엇인지 모색하고, 이를 제시하는 등의 역할은 부동산 변호인에게 맡겨보시는 것도 한 가지의 방도입니다.