상가임대차분쟁 정확한 판례 분석을 통해

상가임대차분쟁 정확한 판례 분석을 통해

 

 

상가임대차 약정은 민법상 전형약정인 임대차 약조를 상가 건물을 목적물로 하여 체결하는 형태의 계약을 말합니다. 민법상 임대차란 계약관계에 있는 일방이 다른 일방 인에게 부동산 등의 목적물을 약정 기간동아 그의 의사대로 사용, 수익할 수 있도록 허락하며, 그에 상응하는 대가로 임차료를 지급받는 것은 내용으로 하는 법률관계를 말합니다. 상가임대차란 일반 주거, 물품 등이 아닌 상가용 부동산을 목적물로 하여 임대차를 하는 계약을 말하며 상가임대차소송은 그러한 상가임대차를 둘러싼 분쟁 관련 소송을 의미합니다. 우리나라는 다른 OECD 국가에 비해 자영업 비율이 대단히 높고, 대부분의 자영업자들이 자신의 소유 상가가 아닌 상가임대차 계약을 맺고 보증금과 월세를 지급하여 영업을 하고 있는데요.

 

 

 

 

 

어느 관찰 결실에 따르면 국내 외식 업체의 약 85%는 상가를 임차하여 사업을 하는 것으로 알려졌습니다. 따라서 상가 임차인과 상가 임대인간에 많은 상가임대차분쟁이 발생할 수밖에 없는 것입니다. 실제 2016년 대법원 사법연감에 따르면 상가 임대차 보증금과 관련하여 진행된 소송만 하더라도 약 6천여 건에 달하는 것으로 나타났습니다. 특히 우리나라의 외식업체의 25%가 밀집해있는 경우 빈번한 상가임대차분쟁으로 조정절차를 밝거나 민사소송까지 이어지는 사례가 많습니다. 이러한 상가임대차분쟁은 임대차 계약 기간, 재계약 및 해지, 보증금 분쟁, 월세 연체 및 증감, 권리금 회수, 상가 보수, 수리비용, 원상 복구 등 여러 가지 분야에서 분쟁이 발생하고 있죠.

 

 

 

 

상가임대차분쟁은 기초적인 민법상 법률의 원리를 명료하게 아는 것 이외에도 상가임대차분쟁을 특별히 규율하고 있는 상가임대차보호법에 대한 정확한 내용 파악과 관련 판례 분석 등이 함께 이루어져야 합니다. 상가임대차 계약은 일반적으로 상가 소유주가 상인에 비해 경제적 우월 지위를 가지고 있는 경우가 많기 때문에 상가 임차인을 특별히 보호하기 위해 편면적 강행규정들로 구성된 상가임대차보호법이 제정되어 있는 상황입니다. 특히 상가 임대인의 의사와 상관없이 시장 상황과 임차인간의 형성된 권리금에 대한 보호, 회수와 관련하여 상가임대차분쟁이 빈번하게 발생함에 따라 최근 국회에서는 권리금 회수기회 보장 등을 내용으로 하는 상가임대차보호법이 개정되기도 하였습니다.

 

 

 

 

 

개변된 상가임대차보호법에서는 토지 또는 건물의 임대차에 부수해서 그 부동산이 가지는 특수한 장소적 이익의 대가로서 일차인이 임대인에게 지급하는 금전에 관한 구체적 정의를 규정하고 있고, 상가 임대인은 임차인에게 권리금 회수 기회를 주어야 하며, 이를 방해하는 경우 그로 인해 발생한 임차인의 피해를 배상하도록 규정하였죠.

 

 

 

하지만 상가임대차보호법상 권리금 보호 조항이 새로 도입되었으나, 다른 규정들과의 해석 문제로 실제 권리금 회수 보장에 대한 엇갈린 판결이 내려지는 상황입니다. 특히 정상적인 상가임대차 계약기간이 경과한 경우에도 상가 권리금에 대한 회수기회를 보장해야 하는지 문제가 된 사건이 다수 민사법원에 계류 중에 있습니다. 상가임대차보호법에 따르면 상가 임대차 계약기간은 최소 5년이 보장되며, 갱신을 하게 되면 다시 5년 동안의 임대차 계약기간을 보장받을 수 있었습니다. 최근 해당 규정은 10년으로 연장되어 개정된바 있는데요.

 

 

 

 

 

헌데 여혹 오 년을 초과한 상가임대차 계약 존속기간 중에도 임차인의 권리금 회수 기회를 보장해야 하는지에 대해 사실심 법원 간에 엇갈린 판결이 내려져 대법원 판결에 의해 최종적인 법률 해석이 필요한 상황입니다. 먼저 법원 상가 권리금 관련 사건을 보면 해당 1심 판결에서는 상가임대차 보호법상 임차인의 계약갱신청구권의 취지는 임차인의 최소한의 안정된 영업활동을 보장하기 위해 도입된 것으로 상가임대차 계약기간이 5년을 경과하였다면, 이미 충분한 권리금 회수 기회가 부여되었다고 봄이 상당하다고 보았습니다. 따라서 개정된 상가임대차보호법상 권리금 회수 기회 보장 규정은 최초 상가임대차계약기간 5년 내에서만 유효하다고 본 것입니다. 그런데 유사한 사실관계의 사건에 대해 법원은 상가임대차보호법상 권리금 회수기회 보호 조항은 전체 상가임차 계약기간이 5년인지에 따라 제한하고 있지 않기 때문에 상가 임대차 계약기간과 무관하게 권리금 회수 기회를 보장해야 한다고 판시하여 정반대의 해석을 한 바 있겠죠.

 

 

 

 

 

미처 이러한 타입의 권리금 물의에 대한 사건에 대해 최종적인 대법원 판결은 내려지지 않았기 때문에 계약기간 5년 초과 상가임대차의 경우 권리금 회수를 둘러싼 상가임대차분쟁은 더욱 증가할 것으로 예상됩니다. 상가임대차분쟁은 임대인, 임차인 모두에게 경제적으로 큰 피해를 발생시킬 수 있는 문제이기 때문에 상가임대차보호법 등 관련 법령에 대한 정확한 지식과 판례 분석, 사실관계 조사, 관련 증거 확보 등의 노력을 통해 합리적인 해결이 도출 될 수 있도록 민사 변호인의 조력을 받는 것이 합리적입니다.