기획부동산 사기, 정황에 맞는 합리적 변론

기획부동산 사기, 정황에 맞는 합리적 변론

 

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국제에 속해있는 여러가지 국가의 상황에 따라 다양하게 발발하는 위법행위의 종류가 다를 수밖에 없습니다. 서구권의 경우 마약류 사건이 많고, 치안이 불안한 나라의 경우 폭행, 상해 범죄가 많은 편입니다. 그런데 한국의 경우 특이하게 사기죄 사건이 인구 대비 가장 많이 발발하는 것으로 나타났습니다.이에 실지 한국 사람들이 지능지수가 높고 폭력 등을 동반한 물리적인 범죄행위를 하기 보다는 위계나 사술을 사용하여 다른 사람의 재산을 편취하는 경우가 상당히 많다는 분석을 하는 연구 보고서가 있기도 합니다.물론 한국의 경우 다른 나라에 비해 사기죄에 대한 처벌 수준이 다소 낮고, 횡령, 배임 등 소위 화이트 칼라 범죄라 불리는 재산범죄가 많이 발발하는 경우가 많은 것은 진실입니다.하지만 실지 한해 물의되는 약 2O만건 이상의 사기죄 사건의 대체로는 사법상 민사 거래에서 본인의 재산적 피해를 공권력의 협력을 받아 조속히 타개하고자 하는 경우가 많아 일단 재산 피해가 발발하였다고 헤서 무조건 사기죄 고소를 하는 형태도 물의라는 지적이 많습니다.이러한 사기죄의 대상은 금전일 수도 있지만 부동산일 수도 있으며 기타 고가의 재물이 될 수도 있습니다. 각별히 예전부터 일반인들에게도 널리 알려진 사기 유형으로 기획부동산 사기가 있습니다.

 

 

 

본 사항의 특징적인 종류로 분류하기 위해서는 무척이나 많은 항목이 존재하지만 공용적으로 극히 낮은 가치를 가진 토지나 건물을 높은 경제적 가치가 있는 것으로 포장하여 상대편을 속인 다음 이를 팔아치운 다음 잠적을 하는 수법을 말합니다.기획부동산 사기가 한국에서 각별히 물의가 되었던 것은 워낙 좁은 국토 내에서도 가용 토지나 부동산이 부족했기 때문에 근로소득 성장율이나 GDP 성장률에 비교했을 때 부동산의 가치 상승이 믿을 수 없을 정도로 높았기 때문입니다.실지로 본인의 지인이 토지 보상 등으로 벼락 부자가 되는 것을 목격한 많은 국민들은 본인도 이러한 부동산 투자를 통해 거액을 벌어들이겠다는 욕심이 생기게 되고, 이러한 심리를 이용하여 저가의 토지나 권리행사가 어려운 토지를 비싼값에 매도하여 차액을 가로채는 기획부동산 사기가 극성을 부린 것입니다.그런데 실지 기획부동산 사기 중에서는 악의적으로 처음부터 다른 사람의 재산을 편취하기 위한 목적으로 허위의 진실을 고지하고 실지 정보와 다른 거짓을 이야기하는 경우도 있지만 일반 상거래상 용인될 수 있는 수준의 홍보를 하는 경우도 있어 이 경우까지 사기죄로 형사처벌하는 것은 어려운 경우가 있습니다.

 

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예시로 하나의 사항을 말하자면 분명히 우리를 둘러싸고 있는 천연의 자연환경 보호하는 지구이거나 문화재 보호지역, 개발제한 구역 등으로 지정되어 있어 법률상 권리행사가 극히 제한되어 있는 것을 정상적인 권리행사가 가능한 것처럼 서류를 조작하거나 허위의 진실을 고지하였다면 이는 명백히 형사처벌 대상이 되는 기획부동산 사기에 당해할 것입니다.하지만 일반 상거래 관행상 허용되는 정도의 개발계획 설명이나 투자가치 홍보를 했을 뿐인데, 확정할 수 없는 미래의 기대수익이 현실화되지 않았다는 이유만으로 본인을 기획부동산 사기 혐의로 고소를 한다면 그로 인한 민형사상 책무를 지는 것은 너무나 부당한 처사일 것입니다.더욱이 한국은 예전부터 기획부동산 사기로 인한 피해예시가 극히 많았기 때문에 수사기관이나 형사재판부도 기획부동산 사기에 대해 강한 처벌의 필요성을 인지하고 있어 정상적인 투자 권유 행위였음에도 불구하고 기획부동산 사기 혐의를 받았다면 즉각 형사변호사를 통해서 합리적인 혐의 방어에 나설 수 있어야 합니다.기획부동산 사기 혐의를 받았을 때 먼저 수행되어야 하는 것은 사기죄 구성요건에 대한 각 요건의 법률적 의미를 형사변호사를 통해 정확히 피악하는 것입니다.

 

 

 

이와 같은 본 케이스라고 말하자면 신/의/성/실/원/칙이나 거/래를 할 때 이를 어떻게 처리해야 하는지 관/행에 반하는 기만행위 여부, 허위의 진실 인지와 연관한 악의성 여부, 피해자의 착오 발발 여부 등을 종합적으로 감안하여 혐의 대비를 할 수 있어야 하는바, 형사변호사의 피의자 방어권 행사 협력을 받는 것이 바람직하다 할 것입니다.최신 집권 여당의 유력 정치인이 지방의 한 도시에 2O채 이상의 부동산을 구입했다는 것이 밝혀져 세간적으로나 정치적으로 큰 논란이 야기된 정황입니다. 당초 문화재 거리를 조성한다는 명목으로 낙후된 구도심에 몇채의 건물을 구입한 것일 뿐이라는 해명으로 논란은 잦아드는 듯 했으나 당해 정치인이 자기 명의 뿐만 아니라 보좌관이나 조카 명의를 차명으로 하여 여러채의 건물을 구입하였고 본인이 운영하는 재단에서 거액의 대출을 받아 투자한 것도 밝혀져 소위 거액의 시세차익을 노리고 투기를 한 것이 아니냐는 의심을 강하게 받는 정황입니다.토지나 건물 등 부동산이라는 것은 다른 나라에서도 그렇지만 실물 자산 중에서 극히 큰 경제적 가치를 가지는 재화입니다. 각별히 땅덩이가 좁고, 개발할 수 있는 면적이 넓지 않은 한국에서는 부동산의 가치 상승으로 엄청난 부를 거머쥔 사람들이 많았기 때문에 주택, 건물, 토지에 대한 일반인들의 관심은 세계 어느나라와 비교해도 유래를 찾아볼 수 없을 정도로 높은 정황입니다.

 

 

 

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더욱이 2017년부터 시작하여 2019년 까지 서울 주변에 대도시, 위성도시의 가택가격이 드라마틱하게 상승하여, 정부가 3기 신도시를 발표하겠다는 입장을 발표하자 사전에 3시 신도시 예정 부지를 매입하여 거액의 시세차익을 노리는 사람들도 실지로 많았습니다.분명 본인의 능력에 의해 객관적인 가치 분석과 향후 당해 지역이 어떻게 발전할 것인가를 구체적으로 예측하여 이를 기반으로 투자를 하고 수익을 올린다면 이보다 훌륭한 경제적 행위는 없을 것입니다.그러나 대체로의 일반인들은 기껏해야 주택 매매를 해본 정도에 불과하고 객관적 가치 분석이나 개발계획 검토, 권리관계 분석, 부동산 연관 법령에 대한 해석을 할 능력이 없기 때문에 부동산의 구입을 함에 있어 조언을 해주는 사람에게 크게 의존하게 됩니다.각별히 한국의 경우 OECD 국가 중에서도 노후대비가 제대로 되어 있지 않은 대표적인 나라이기 때문에 은퇴를 하였거나 곧 은퇴를 앞두고 있는 직장인들이 본인의 퇴직금으로 노후를 안정적으로 보내기 위해서는 어떻게 해야 하는지 고민을 할 수밖에 없습니다이러한 틈을 타서 경제적 가치가 거의 없는 부동산을 높은 경제적 가치가 있다고 속이거나 곧 엄청난 개발이나 호재가 실현되어 투자한 부동산의 가치가 대폭 상승할 것이라고 현혹하여 부동산을 매도하는 기획부동산 사기가 여전히 극성을 부리고 있습니다.

 

 

 

만약에 행위를 하기로 한 사람이 땅의 위치번호 내지 용적률 등을 일부러 말을 하지않거나 거짓을 고하더라도 진실관계에 따라 진실된 지번이나 용적률 등을 상대편이 알고 있었고, 그럼에도 불구하고 다른 이유로 당해 부동산을 구입하였다면 이를 두고 기획부동산 사기죄로 형사처벌 할 수는 없는 것입니다.한편 이러한 기획부동산은 손쉽게 인터넷 부동산 사이트만 보고도 시장가격이나 권리관계를 확인할 수 있는 단독주택, 다가구주택, 빌라, 아파트 보다는 토지를 대상으로 물의되는 경우가 많습니다.토지의 경우 실지 주소가 토지 위에 기재되어 있는 것은 아니기 때문에 거래 상대편이 현장을 내방하였어도 다른 토지를 보여주면서 이를 거래 대상 토지라고 속이는 것이 가능합니다. 또한 토지는 기본적으로 국토계획법의 적용을 받고 개발제한 구역으로 지정되거나 생태보전구역, 문화재보호구역, 군사보호구역 등의 권리행사에 대한 법률상 제한이 걸려있는 경우가 많은데, 일반인들은 이러한 토지 연관 규제나 법률에 대한 지식이 부족하기 때문에 쉽게 기획부동산 사기에 걸려드는 경우가 많습니다.

 

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거꾸로 서설드리자면 적합하게 부동산에 대하여 권리를 가지고 있는 둘 사이를 서설하고 투자정보를 제공하였음에도 불구하고 기획부동산 사기 혐의를 받아 경찰 조사를 받게 되는 경우도 있습니다.기본적으로 거액을 들여 토지 등 부동산을 구입하는 매수자는 일정 기간 동안 상당한 시세차익 을 기대하거나 본인이 계획한 대로 부동산을 사용, 수익할 의사가 있습니다. 그런데 분명히 부동산 매도자의 입장에서는 가능한 객관적인 정보와 불가피하게 예측을 할 수 밖에 없는 부분에 대해서는 일반적인 거래관계에서 할 수 있는 신의성실의 원칙을 다하여 설명하였음에도 불구하고 나중에 본인이 투자행위로 거액의 손실을 봤다는 이유로 부동산 매도자나 컨설팅 업체 직원을 기획부동산 사기죄로 고소, 고발하는 경우도 적지 않습니다.사기죄는 개별 사건마다 워낙 다양한 경우의 수가 존재하기 때문에 형사변호사를 통해 기망행위에 대한 정확한 선례의 입장을 파악하고 의사결정에 착오가 발발하였는지, 불법영득의사가 있었는지 등을 합리적으로 따져 본인에게 유리한 변론이 이루어질 수 있도록 대비하는 것이 바람직할 것입니다.거년 한해 주춤하기는 하였으나 요 몇 년사이 제주도를 내방하는 외국 관광객을 폭발적으로 증가한 상태이며, 각별히 중국인 관광객의 유입으로 인해 주요 관광단지들은 호황을 맞이하였으며 토지가격도 지속적으로 상승하고 있는 정황입니다.

 

 

 

이처럼 여행을 목적으로 한 투어리스트들이 늘어났고 이러한 부분과 더불어 개/발/호/재 등의 영향으로 인해 신공항 건설까지 논의되는 정황에서 제주도에는 아직 미개발된 토지가 많아 이러한 토지를 지금 매입해두면 큰 이익을 볼 수 있을것이라며 다수의 투자자들에게 기획부동산 사기 행위를 한 일당이 경찰에 붙잡혔습니다.수사를 전담한 경찰당국에 따르면 기회부동산 사기 혐의를 받고 있는 피고인들은 울산의 S동에서3개의 부동산 업소를 개설하고 제주도 서귀포시 인근에 있는 토지를 지금 구입하면 금세 2배에서 3배 이상의 수익을 올릴 수 있을 것이라며 투자자를 모집하였습니다. 그런데 당해 지역의 토지는 멸종위기에 놓인 생물들이 다량 서식하고 있는 지역으로 산지개발 전용허가가 애초부터 가능하지 않은 땅으로 밝혀졌습니다. 피의자들은 일단 토지를 구입하면 본인들이 이미 사전 협의를 마쳐둔 건설사에게 환매까지 해주겠다는 계약서를 제시하면서 다수의 투자자를 모았는데, 건설업체가 확약한 계약서도 위조한 것으로 드러났습니다.이러한 기획부동산 사기 행위로 인해 피해자의 수만 약 4OO여명, 피해금액은 2OO억원을 넘는 것으로 나타났습니다. 이후 사건 조사를 맡은 용산경찰서가 당해 토지의 지번과 수법을 공개하자 본인도 비슷한 유형의 피해를 보았다고 신고해온 새로운 피해자까지 합치면, 약 l천명이 lOOO억원 이상의 금액을 사기당한 것으로 나타났습니다.

 

 

 

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이처럼 당해 위치에 대하여서는 개발이 되어 시세 상승의 요인이 되는 조건이 있거나 가택가격이 갑자기 올라서 주변 토지 공시지가가 크게 상승하는 경우 미리 당해 토지를 구입해 두면 조만간 큰 이익을 얻을 수 있을 것이라고 속이는 기획부동산 사기는 여전히 발발하고 있습니다.각별히 5O대, 6O대의 직장 은퇴자의 경우 마땅한 은퇴 설계를 하지 못한 정황에서 주식이나 채권과 같은 금융상품에 대해서는 불안한 나머지 오직 토지나 건물 등 부동산 투자만 찾는 경우가 많습니다. 이들의 불안한 심리와 거액의 부동자금을 노려 처음부터 전혀 가치가 없거나 개발을 위해서는 큰 법률상 제약이 있는 토지를 쉽게 개발이 가능하고 다른 개발계획이 발표되어 급격한 토지가격 상승이 예상된다는 말로 속여 토지 등 부동산을 팔아치우는 것을 기획부동산 사기라 합니다.이러한 기획부동산 사기는 매수자가 만일 당해 토지 등 부동산의 경제적 가치가 극히 낮거나 단초 고지받은 대로의 사용이 불가능했다는 진실을 알았다면 아예 처음부터 구입을 하지 않았을 것이기 때문에 전형적인 사기죄 구성요건에 당해합니다.

 

 

 

그렇지만 토지, 가택, 맨션 등에 대한 이코노미적 가치 등 금전과 연관하여 매/수하거나 투/자/하/는 행위는 기본적으로 그 손해나 이익에 대해서 본인이 책무를 지는 것이기 때문에 진실된 진실관계를 기반으로 하여 신의칙에 맞는 설명을 하였다면 단순히 당초 매수인이 생각한대로 권리 행사를 하지 못하거나 투자수익이 발발하지 않았다는 이유만으로 기획부동산 사기 혐의로 몰고가는 것 또한 잘못된 처사일 것입니다.이러한 부동산 연관 사기죄 혐의는 부동산 업체에 소속되어 활발한 판촉영업을 하는 직원들에게 물의가 될 가능성이 높고, 정당하게 부동산 정보를 소개하였음에도 불구하고 본인의 판정 잘못으로 인한 손해를 행위자에게 귀속시키기 위해 기획부동산 사기 고소를 하는 경우도 있는만큼, 사기죄 구성요건에 대한 정확한 파악을 통해 혐의 대비를 합리적으로 할 수 있어야 합니다.사기죄란 상대편을 기망하여 재물을 얻거나 재산상 이득을 취하는 것을 말합니다. 꼭 기망행위를 한 자가 재물이나 재산상 이득을 취득해야 하는 것은 아니며 다른 제3자가 취득을 하여도 사기죄 확립에는 지장이 없습니다. 또한 사기죄는 미수범도 처벌하기 때문에 편취의 의도로 기망행위를 하였다가 상대편이 속지 않아 편취행위에 실패하였어도 사기죄 미수혐의로 처벌을 받을 수 있습니다.

 

 

 

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이러한 사항에 대상이 되는 금전이라는 것은 타방의 자산이여야 하고 타방이 점유하고 있어야 합니다. 만일 행위자가 점유하고 있었다면 횡령죄가 될 뿐입니다. 또한 부동산 이외의 동산 등 유무형의 물건의 제한은 없습니다. 재산상 이익은 노무를 제공받거나 담보물을 제공받는 등의 적극적 이익으 물론 소극적 이익인 채무를 면제 받는 것도 포함됩니다.사기죄 확립에 가장 중요한 요소를 상대편을 착오에 빠트리기 위한 기망행위가 있었는지입니다. 이러한 기망행위는 넓게 재산상의 법률행위, 거래관계에 있어 상호간에 지켜야 할 신의칙상의 의무를 지키지 않는 적극적 내지 소극적 행위를 일컫는 말입니다. 과연 어떠한 행위가 신의칙상 거래관계를 해지고 상대편을 착오에 빠트리는 기망행위로 평가할 수 있는지는 사건 당시 정황, 상대편의 연령, 직업, 거래경력, 통상적인 일반인의 지식 등 구체적인 정황을 고려하여 객관적이고도 일반적으로 판정해야 한다는 것이 선례의 입장입니다.3심은 재산에 대한 처분행위를 유도, 유발한 피고인의 행위가 어떤 사업의 성공이나 성과 발발 등과 밀접한 연관이 있는 경우에는 피고인의 재산상태나 신용정도 등을 토대로 기망행위 여부를 판정할 수는 없으며, 당초 피고인과 피해자의 관계, 당해 사업에 대한 피해자의 인식 정도, 관여 정황, 피해자의 경력, 직업 등 여러사정을 종합하여 판정해야 한다는 입장입니다. 결론적으로 이러한 케이스를 함유하여 여러 사건은 세부적인 진실관계를 명확히 분석하여 피고인의 정황에 맞는 합리적 변론을 펼칠 수 있어야만 과도한 형사처벌이나 잘못된 유죄 선고를 피할 수 있는 것이라 할 것입니다.

 

 

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