부동산점유이전금지가처분 절차가 궁금하다면

 

부동산점유이전금지가처분 절차가 궁금하다면

 

 

한해 한국에서 이루어지는 민사송옥의 수는 수십만건에 이르고 있는데 그 중에서도 가장 많은 종류를 차지하는 민사송옥은 부동산에 대한 명도송옥으로 약 2O만건을 넘는 것으로 알려졌습니다. 이는 여러 재산권 중에서도 부동산에 대한 사용, 점유, 수익이야 말로 거주를 하던 영업을 하던 경제활동에 가장 기초가 되는 진실행위인 것입니다. 따라서 당해 부동산에 대해 본인이 소유권을 가지고 있거나 다른 계약관계로 인해 정당하게 점유하고 사용, 수익할 수 있음에도 불구하고 다른 자가 이를 불법적으로 사용수익하거나 불법점유를 하고 있는 경우 부동산에 대한 명도송옥을 통해 본인이 사용수익할 수 있는 상태를 만들어야 합니다. 이러한 점은 아무리 보아도 당해 부동산에 대하여 권익을 보유하고 있는 적절한 자산권리자라 할지라도 법률적인 절차를 거치지 않고 임의로 상대편을 퇴거시키거나 집기를 꺼내는 등의 자력구제를 법적으로 금지하고 있는 국가에서는 명도송옥만이 이와같은 불법점유 상태를 적법하게 종결시킬 수 있는 방편입니다. 그런데 부동산 명도송옥을 하기 전에 반드시 시행해두어야 하는 민사적 조치가 있는데, 즉시 부동산점유이전금지가처분이 그것입니다. 부동산점유이전금지가처분이라는 말을 앞뒤로 끊어보면 부동산의 점유를 이전하는 것을 금지하는 것을 가처분으로 구한다는 의미라는 것을 알 수 있습니다. 이와같은 부동산점유이전금지가처분은 명도송옥과 뗄레야 뗄수 없는 관계인데, 특히 상가 임대차 분쟁이나 경매에 따른 임차인 퇴거송옥과 극히 밀접한 관계를 가지고 있습니다.

 

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가처분이라는 것의 의의를 한번 설명해보자면 확정되어버린 법리적인 처분이 아니며 일시적인 직책을 정하는 처분을 말하며, 이는 본안재판에 따른 선고를 기다려서는 실질적인 권익 실현의 이루어지지 않고, 회복할 수 없는 권익의 피해가 야기할 우려가 있는 경우 조치되게 됩니다. 예를 들어 상가 임대차 계약에서 권익금 분쟁이나 임차료 연체 등으로 인해 임대인과 임차인의 분쟁이 격화되고, 정해진 임대차 계약기간이 중료되었음에도 불구하고 임차인이 퇴거를 하지 않고 있다면 임대인은 임차인에 대한 상가 명도송옥을 제기할 것입니다. 이 경우 임대인은 본인의 정당한 권원을 입증할 수 있는 계약서, 상가임대차보호법 분석, 연관 선례 제시 등을 통해 본인의 청구취지를 객관적 증거에 의해 입증해야 하기 때문에 민사변호사의 조력이 필요합니다.

 

 

그런데 힘들게도 명도송옥에서 승소를 하였다고 해서 즉시 임차인이 점유하고 있는 부동산을 자신이 실체적으로 사용수익할 수 있는 것은 아닙니다. 명도송옥에서 승소한 원고 권익자는 본인이 승소한 선고문을 가지고 강제집행을 신청해야 하며, 민사집행관들이 실질적으로 피고(임차인)의 부동산을 방문하여 강제로 시정장치를 뜯어내고 집기를 반출하는 등의 강제집행을 한 이후에야 비로소 본인의 의지대로 사용수익을 할 수가 있게 됩니다. 물의는 명도송옥은 일종의 채무에 대한 이행송옥으로 선악의 효력이 원고인 임대인과 피고인 임차인에게만 응용될뿐 그 이외의 제3자에게는 응용되지 않습니다. 따라서 이와같은 점을 악용하여 피고(임차인)이 본인의 부동산에 대한 점유를 제3자에게 이전시키거나 전대차 등의 계약을 하였다면 원고(임대인)은 다시 그 사람을 피고로 하여 명도송옥을 제기해야 하는 이중의 송옥비용 지출 및 타임 낭비의 피해를 받게 되는 것입니다.

 

 

만일에 리플레이하여 제기한 명도송옥에서 피고(임차인)이 다시 한번 더 점유를 타방에게 이전시킨다면, 애써 명도송옥에서 승소하여도 이는 무익한 송옥에 당해하여 송옥경제에도 피해를 주는 결과가 야기합니다. 따라서 명도송옥을 청구하는 자는 당해 송옥의 청구와 함께 피고(임차인)가 본안재판 선고 전에 다른 제3자에게 점유를 이전해서는 안되며, 만일에 점유를 이전한다 하더라도 그에 대한 효력은 없다는 임시적 법적효과를 받아둘 필요가 있는데, 이를 부동산점유이전금지가처분이라고 하는 것입니다. 아무래도 본 사안은 본안재판보다는 요건이 완화되어 있고 이를 기각하는 경우 향후 실질적인 강제집행이 불능이 될 수가 있기 때문에 정확한 사유와 필요성을 적시하여 청구한다면 어렵지 않게 부동산점유이전금지가처분을 받을 실현성이 높습니다.

 

 

그러나 이와같은 실현성도 정확한 법률적 요건 흡족 및 연관 서류 완비가 함께 이루어졌을때만 가능한 것이며, 마침내 명도송옥의 신속한 진척 및 인도 승소선고를 받는것까지 고려해야 하는만큼 민사변호사를 통해서 민사절차 진척을 합리적으로 진척할 수 있어야 할 것입니다. 사법상 계약은 마침내 재산권의 취득, 이전, 소멸 등 재산 연관 법률관계의 변동입니다. 계약내역 대로의 이행이 이뤄진다면, 특별한 물의는 없겠으나 실지로 수많은 재산권 연관 분쟁이 야기하고 계약당사자간의 낙착이 이루어지지 않아 민사송옥으로 진척되는 경우가 극히 많습니다. 이는 본인에게 정당한 재산 연관 권익이 있다 해도 매한가지이죠. 예컨대 부동산 명도송옥은 제아무리 임차인이 계약기간이 종료되었거나 임차료 연체로 인해 임대차 계약이 해지되었다 해도 소유권자가 임차인을 강제로 쫓아낼 수는 없는 것입니다.

 

 

우리 법제는 권익자의 자력구제를 금지하고 있기에 합법적인 권익을 갖고 있는 자라고 할지라도 본인의 권익을 실지로적으로 행사하기 위해선 민사법정을 통해 이행송옥을 제론해야 하고, 최종적으로 법정의 확정선고를 받아 강제집행 절차로 권익의 실질적 만족을 얻을 수밖에 없죠. 물의는 민사송옥 내지 강제집행이라는 것이 오늘 신청하면 내일 결정이 되는 신속한 절차가 아니라는데 있습니다. 민사송옥은 쟁점 정리와 변론준비기일까지 소요되는 기간만 6개월 가량이 소요되며, 혹여나 피고측에서 항소하는 경우 송옥 기간은 더욱 늘어날 수밖에 없죠. 헌데 이와같은 장타임이 소요되는 가운데 피악의 권익이 변동되는 경우 원고측은 다시 송옥을 진척해야 하는 극심한 불이익을 겪게 됩니다.