공사대금소송 여러가지 분석을 통해

공사대금소송 여러가지 분석을 통해

 

 

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지난날, 강릉의 한 펜션에서 수능이 끝나고 체험학습을 신청한 8명의 고3학생들이 단체로 일산화탄소 중독이 되어 그 중 2명은 바로 사망한 채로 발견된 충격적인 사건이 발생하였습니다. 사고의 원인은 불법으로 잘못 연결한 보일러 시공에 기한 것으로 이는 건설산업기본법상 등록된 면허업체가 아닌 무등록 업체가 시공을 한 것으로 나타나 검찰은 수사에 나선 상황입니다. 본래 건설공사는 일정한 규모 이상의 공사의 경우, 적법한 등록요건과 기술자 보유요건을 갖춘 건설업자만이 시공할 수 있습니다. 헌데 건설공사에 들어가는 자재비를 비롯하여 건설근로자 인건비, 현장대리인 관리비, 건설기계 임대차 비용 등 거액이 공사대금으로 소요될 수밖에 없어 이러한 자금을 자체적으로 보유하고 시공을 하는 경우는 거의 없습니다. 거의 다 발주자가 공사대금을 순차적으로 지급하여 시공을 하는 케이스가 대부분으로 건설업체는 선금을 시작으로 하여 단계적으로 공사대금을 수령하면서 시공을 하게 됩니다. 헌데 혹여나 공사를 다 준공하였음에도 약정된 공사대금을 지급받지 못하거나 중도금, 기성금을 지급받지 못하게 되면 건설업체는 심각한 자금경색에 시달리게 되고 심각한 경우에는 아예 부도를 맞이하는 사태까지 감내할 수밖에 없습니다.

 

 

 

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헌데 근래의 몇 해 동안 부동산 가격이 수도권을 중심으로 폭등을 하면서 아파트 공사 하도급업체들은 호황을 누렸고, 개인 집장사나 상가건물, 단독주택, 다가구주택 등을 소규모로 짓기 위한 주택 인허가 실적도 폭발적으로 증가하였습니다. 이러한 시류에 편승하여 오래된 주택을 가지고 있거나 토지가 있는 경우 일단 계약금 정도만 준비하여 시공에 착수를 하고 사후에 다른 자금을 끌어와 중도금, 기성금, 준공금을 지급하겠다고 생각하고 공사도급계약을 덜컥 체결한 발주자들이 많은 상황입니다.

 

 

 

허나 기본적인 토목공사는 물론 건축, 설비, 조경 등 복잡하고 고도의 공학적 지식이 필요한 전체 건설공사에 필요한 프로세스나 필요한 자금, 인력 관리, 품질 확인 등을 할 수 있는 능력이 발주자에게는 없기 때문에 정확한 공사대금 측정도 없이 계약을 채결하였다가 공사 중도에 기성금을 지급해주지 못하는 경우가 상당히 빈번하게 발생하고 있는 상황입니다. 발주자 입장에서는 일단 공사를 중단시키고 나중에 상황이 나아지면 공사대금을 주겠다며 기성금을 미지급하게 되면 건설업체는 심각한 자금난에 처해질 수밖에 없고, 준공이 되어야만 지금까지 자신이 투입한 비용이나 영업이익을 발생시킬 수 없게 됩니다.

 

 

 

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공사대금을 지급받을 것을 요구할 수 있는 채권은 다른 일반 대여금 채권이나 상거래 관련 발생한 채권과 달리 도급계약의 성질에 의해 계속적으로 시공을 진행하여 목적물, 시공물, 건축물, 시설물 등을 완성할 시점까지 기성금을 단계적으로 지급하고 목적물이 완공된 이후에 잔금을 받는 형식을 공사계약을 체결하게 됩니다. 상황에 따라서는 발주자가 의도적으로 약정된 공사대금을 삭감하려고 정상적인 시공 목적물에 대해서도 하자가 있다고 주장하거나 중도에 구두 지시 등으로 추가 공사를 지시하였음에도 불구하고 사후에 자신은 그러한 지시를 한 적이 없다는 등의 변명으로 추가 공사비를 지급하지 않는 경우가 많습니다. 이러한 경우 건설업자는 발주자와의 관계에서 자신의 주장을 제대로 이야기 할 수 없는 약자의 지위에 있기 때문에 이러한 부당한 처우를 감내할 수밖에 없습니다. 그러다가 더 이상 버틸 수 없는 지경에 도달하여 공사대금소송 청구를 통해 발주자로부터 자신이 원래 받아야 할 대금의 지급을 이행할 것을 요청하기 위해 민사 변호사를 찾아오는 경우가 많습니다. 공사대금소송절차가 야기되는 것에는 다각적인 유형들이 존재하고 있는데요.

 

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공사도급약정에서는 예상할 수 없던 일에 대한 변경이 있었다거나 발주자가 추가적인 공사, 변경 공사를 지시하는 등 공사계획과 상이한 시공으로 공사비가 증액되었는데, 이에 대한 확정 협의가 이루어지지 않은 경우, 공사기간이 지연된 경우, 당초 받았어야 할 단계적 기성금이 미지급된 경우, 발주자와 건설업자가 공사도급계약을 체결하였고, 지시로 인해 먼저 건설업자의 자금으로 선착공을 하였음에도 불구하고 선금을 지급하지 않는 경우, 원수급자가 공사대금을 지급받았음에도 불구하고 하수급자에게 공사대금을 지급하지 않는 경우, 서면을 통한 공사계약이나 변경계약을 하지 않고 말로만 추가 공사, 작업을 지시하고 준공이 된 이후에 그러한 지시가 없었다고 주장하는 경우, 설계도 내용만으로는 명확한 시공 작업 내용을 도출할 수 없는 상황에서 자신에게만 유리한 입장을 주장할 경우, 공사가 준공되었음에도 불구하고 발주자가 하자를 트집 잡아 잔여 공사대금을 지급하지 않는 경우, 발주자의 무리한 사업 진행으로 인하여 공사가 완료되었음에도 불구하고 목적물에 유치권이 행사되거나 압류가 되어 지급을 할 수 없는 불능 상태에 있는 경우, 공사대금 전액 혹은 잔금을 부동산이 분양이 완료되면 그 대금으로 지급을 하겠다고 하였는데, 이런저런 핑계를 대며 공사대금을 지급하지 않은 경우 등이 있습니다

 

 

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만일 본인이 적법하게 공사대금을 받아야 하는 권리를 갖고 있으나, 발주를 하는 자의 부당한 거부나 발주자의 자력 부족, 기타 다른 사정 등이 발생하여 수령해야 할 공사대금을 지급받지 못하는 경우 민사 변호사의 조력을 받아 적극적으로 공사대금소송을 진행할 수 있습니다. 공사대금소송을 청구하기 전에 건설업자는 목적물에 대한 자신의 권리를 확인하기 위해 유치권 행사나 저당권설정청구권 등을 검토하여 필요시 행사할 수 있어야 합니다.

 

 

 

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또 너무나도 무리한 주장을 확고히 해 공사대금소송절차가 장기적이게 되는 것은 건설사가 심각한 자금의 어려움에 처해있는 상황에서는 결코 바람직한 것이 아닌 바, 건설분쟁조정위원회 혹은 공사대금소송 중에 법원의 중재를 받아 공사대금 조정절차를 받는 것이 오히려 나을 수 있습니다. 이런 공사대금소송절차는 민법상 도급계약에 연관한 일반적인 지식과 공사도급약정에 대한 풀이, 설계도면 분석, 하자 인정 여부, 구두 지시 증명 여부, 건설공사 관행 등 여러가지 요인을 종합적으로 분석하여 자신의 주장에 활용할 수 있어야 하는바, 민사 변호사의 조력을 받는 것이 자신의 정당한 공사대금 수령을 받을 수 있는 길이라 할 것입니다.